[2026 최신] 내 집 마련 자금 계획, 아빠가 정리한 체크리스트 4단계

내 집 마련 자금 계획, 아빠가 정리한 체크리스트 4단계

 

안녕하세요! '사는 집, 사는 법'입니다.

 

 지난 포스트에서는 부동산 뉴스가 외계어처럼 들리지 않게 도와주는 기초 용어들을 살펴봤습니다. 용어가 익숙해졌다면, 이제는 가장 현실적이고 떨리는 질문에 답해야 할 시간입니다.

 

"그래서 우리 가족, 얼마짜리 집까지 살 수 있을까?"

 

 매매를 하기 위해서는 우선 나의 순자산이 얼마인지 또는 우리 가족의 순자산이 얼마인지 정확히 파악하는게 우선입니다. 그리고 미래 수익과 저축가능금액을 파악해야만 무리한 매매로 화목한 가정에 균열이 생기지 않습니다.

 

 내가 살고 싶은 지역, 내가 살고 싶은 집은 누구나 사고 싶은 집이며 그 집은 대부분 비쌉니다. 사회 초년생이나 신혼부부가 한번에 도전하기에는 무리일 수 밖에 없습니다. 처음부터 강남에 살고 싶겠지만 부모님의 도움이나 사업 대박이 나지 않는 이상 현실적으로 불가능에 가깝다고 봅니다.

 

 나의 현주소를 정확히 파악하고, 제한된 금액 안에서 가장 최선의 선택을 하는 것이 현명한 방법이라고 생각합니다. 제가 실제로 세웠던, 영끌이 아닌 '안전한' 자금 계획 노하우를 공유합니다.

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🏠 안전한 자금 계획 세우기

1. 우리 가족의 '진짜' 순자산 파악하기

 자금 계획의 첫 단추는 대출을 얼마 받을지 고민하는 것이 아니라, 우리가 '당장 동원할 수 있는 현금'이 얼마인지 정확히 아는 것입니다. 이때 가장 중요한 원칙은 '보수적으로 잡는 것'입니다.

• 현금 및 예적금 (유동성 확인): 현재 가용자산을 정확히 판단하고, 만약 주택청약을 고려한다면 입주 시점(잔금일)까지 모을 수 있는 돈이 얼마나 될지도 계획해야합니다.(100% 맞을 순 없겠죠)
• 투자 자산 (시장 변동성 고려): 주식이나 코인은 현재가가 아닌 '예상 매도 목표가' 혹은 '현재가의 80%' 정도로 보수적으로 산정하세요.
  • 잔금 날짜에 맞춰 매도가 가능한 종목인지, 세금(양도소득세 등)을 제외하고 내 손에 쥐어질 '실수령액'이 얼마인지 계산해야 합니다.
• 기존 주거 보증금 (반환 시점 체크): 지금 살고 있는 집의 전세나 월세 보증금은 내 자산 중 가장 큰 비중을 차지합니다.
  • 단, '다음 세입자가 구해져야만 받을 수 있는 돈'인지, 집주인이 잔금일에 맞춰 확실히 돌려줄 수 있는 상황인지 미리 소통해야 차질이 생기지 않습니다.
• 기타 가용 자산 (숨은 돈 찾기): 보험금이 터무니없이 높은게 아니라면 가급적 이 돈은 건드리지 않는걸 추천드립니다.
  • 퇴직금 담보대출: 회사 규정에 따라 퇴직금의 50% 정도를 미리 대출받을 수 있는지 확인해 보세요.
  • 보험 해지 환급금: 급전이 필요할 때 활용할 수 있는 보험계약대출 가능 금액도 파악해 두면 든든한 예비비가 됩니다.
• 부모님 증여 및 차용 (증여세 주의): 도움을 받을 수 있다면 '언제, 얼마를' 받을지 구체적으로 상의하세요.
  • 신혼부부라면 증여세 공제 한도(최대 1.5억 원 등)를 확인하여 법적인 테두리 안에서 자금을 계획해야 나중에 세무 조사를 피할 수 있습니다.

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💡 Tip :

"순자산을 계산할 때 '불확실한 돈'은 아예 예산에서 빼버리세요. '나중에 보너스 나오면 넣어야지' 혹은 '이 주식 오르면 팔아야지' 같은 장밋빛 미래는 자금 계획을 무너뜨리는 주범입니다. 지금 내 손에 쥐어진 확정된 금액만으로 시작하는 것이 가장 안전한 방법입니다."

2. 신혼부부 맞춤형 3대 정책 대출 정복하기

① 신생아 특례 대출 (최우선 검토)

• 대상: 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 가구입니다.
• 소득 기준: 부부 합산 소득 1억 3천만 원 이하(최근 2억 원까지 상향 논의 중)가 대상입니다.
• 장점: 특례 금리 적용 시 연 1~3%대의 파격적인 저금리로 이용 가능하며, 추가 출산 시 금리 인하 및 특례 기간 연장 혜택이 있습니다.
• 문의처: 주택도시기금(기금e든든) 홈페이지 또는 수탁은행(우리, 국민, 기업, 농협, 신한은행) 지점 방문.

② 내집마련 디딤돌 대출 (가장 대중적)

• 대상: 부부 합산 연 소득 6천만 원(신혼부부 8천5백만 원) 이하 무주택 세대주입니다.
• 주택 가격: 5억 원(신혼부부 6억 원) 이하 주택에 대해 최대 4억 원까지 대출이 가능합니다.
• 특징: 소득 수준과 청약 저축 가입 기간에 따라 금리 우대 혜택을 꼼꼼히 챙길 수 있습니다.
• 문의처: 주택도시보증공사(HUG) 콜센터(1566-9009) 또는 위 5개 수탁은행.

③ 특례보금자리론 (한도가 필요할 때)

• 특징: 소득 제한이 없거나 디딤돌보다 완만하며, 주택 가격 9억 원 이하까지 대상이 넓습니다.
• 장점: DTI와 LTV를 비교적 유연하게 적용받아, 디딤돌 한도만으로는 부족한 경우 훌륭한 대안이 됩니다.
• 문의처: 한국주택금융공사(HF) 홈페이지 또는 콜센터(1688-8114).

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💡 Tip

 

"각 대출은 중복 활용이 가능하거나, 특정 조건에 따라 한도가 달라집니다. 자세한 조건과 우리 부부의 예상 금리는 [주택도시기금 기금e든든 홈페이지]에서 미리 시뮬레이션해 보실 수 있습니다.

※ 더 상세한 정책 대출 종류와 전월세 비교 정보가 궁금하시다면? 저의 이전 글 [DAY 1: 신혼부부 내 집 마련 전략 #1]을 참고해 보세요!"

신혼집 결정 [2026 최신] 전세 월세 매매 직접 비교해 보니

🚩 모르면 못챙기는 알짜 정보 : 우리 동네 지원금 찾기

정부 대출만 알고 계셨나요? 지자체별로 숨겨진 '이자 지원 사업'이 정말 많습니다.

• 인천시 1.0 대출이자 지원: 신생아 가구 대상, 구입자금 이자를 연 최대 300만 원까지 지원합니다. (정부 대출과 중복 가능!)
• 전국 지자체 사례: 서울(임차보증금 지원), 부산(이차보전), 대구(아이남 대구) 등 지역마다 다양한 혜택이 있습니다.
• 찾는 법: '마이홈 포털'이나 '정부24(보조금24)'에서 거주 지역을 설정하고 검색해 보세요. 시청 홈페이지 공고문을 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

3. 아빠의 기준, 원리금은 소득의 30% 이내로 (삶의 질을 결정하는 골든타임)

많은 전문가가 LTV(담보인정비율)나 DSR(총부채원리금상환비율) 한도까지 대출을 받아도 된다고 하지만, 아이를 키우는 아빠의 입장은 조금 달라야 합니다. 집은 '사는(Buy) 것'이기도 하지만 가족이 '사는(Live) 곳'이기 때문입니다.

• 가계 경제의 마지노선, 30%의 법칙:
  • 대출 원리금 상환액이 가구 월 소득의 30%를 넘어서면 가계의 유동성이 급격히 나빠집니다.
  • 30%를 기준으로 잡아야 하는 이유는 아이의 교육비, 갑작스러운 병원비, 부모님 경조사 등 예상치 못한 지출에 유연하게 대응할 수 있기 때문입니다.
• 아이의 웃음소리를 지키는 예산:
  • 원리금 부담이 과도하면 가장 먼저 줄이게 되는 것이 외식비와 여행비입니다.
  • 집 때문에 아이에게 장난감 하나 사주는 것을 망설이거나, 아내와 돈 문제로 예민해진다면 그 집은 더 이상 안식처가 될 수 없습니다.
• 금리 변동이라는 '변수' 대비하기:
  • 현재의 저금리(특례 금리 등) 기간이 끝난 후, 금리가 1~2% 상승했을 때도 우리 가족이 생활을 유지할 수 있는지 시뮬레이션해 봐야 합니다.
  • 보수적으로 예산을 잡아야 금리 인상기에도 하우스푸어의 공포 없이 안정적으로 내 집을 지켜낼 수 있습니다.
• 부대비용은 '별도'로 떼어두기:
  • 원리금 상환액과는 별개로, 취득세와 복비 등은 대출이 되지 않는 '현금'입니다.
  • 이 비용을 대출금에 의존하려 하지 말고, 반드시 순자산에서 따로 확보해 두어야 잔금일의 혼란을 막을 수 있습니다.

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📋 [사는 집, 사는 법] 내 집 마련 자금 계획 상세 체크리스트

 ☑️ 1단계 : 우리 집 '기초 체력' 확인 (가용 자산)

• [ ] 비상금 제외 현금: 생활비 3~6개월 치를 제외하고 즉시 투입 가능한 현금
• [ ] 예·적금 만기 확인: 잔금일 이전에 해지 시 원금 손실이 없는지 확인
• [ ] 주식/코인 정리: 매도 후 내 통장에 꽂히는 '실수령액' (세금/수수료 제외)
• [ ] 청약 통장 예치금: 당첨 후 계약금이나 잔금으로 인출 가능한 금액
• [ ] 현 거주지 보증금: 임대차 계약 종료일과 잔금일의 일치 여부 확인
• [ ] 부모님 증여/차용: 증여세 면제 한도 확인 및 차용증 작성 필요 여부 검토

 ☑️ 2단계: '최적의 레버리지' 설계 (대출 계획)

• [   ] 정책 대출 자격 조회: 기금e든든 사이트에서 우리 부부 소득 기준 확인
• [   ] 예상 대출 금리 산출: 신생아 특례, 디딤돌 등 우대 금리 항목 체크
• [   ] LTV/DSR 시뮬레이션: 은행 상담 전 예상 대출 한도 직접 계산해 보기
• [   ] 지자체 이자 지원: 인천시 등 거주 지역의 추가 이자 지원 공고 확인
• [   ] 상환 방식 결정: 원리금 균등 vs 원금 균등 (우리 집 현금 흐름에 맞는 방식)
• [   ] 중도상환수수료 확인: 나중에 금리가 낮은 상품으로 갈아탈 때 비용 체크

 ☑️ 3단계: '숨은 복병' 잡아내기 (부대비용 및 지출)

• [   ] 취득세: 주택 가격의 약 1.1%~3.5% (생애 최초 감면 대상인지 확인)
• [   ] 중개보수(복비): 상한 요율 확인 및 잔금일 지급 예산 확보
• [   ] 채권 매입/법무사 비용: 소유권 이전 등기에 필요한 행정 비용
• [   ] 수선유지비/인테리어: 입주 전 도배, 장판, 조명 등 최소 수리비
• [   ] 이사 및 입주 청소: 사다리차 이용료, 포장 이사 견적 비교
• [   ] 가전/가구 교체: 새집 평면에 맞춘 필수 가전 구입 예산

 ☑️ 4단계: '아빠의 안전장치' (리스크 관리)

• [   ] 소득 대비 상환 비율: 월 원리금이 부부 합산 소득의 30% 이하인가?
• [   ] 금리 인상 시뮬레이션: 금리가 1~2% 올라도 생활비에 타격이 없는가?
• [   ] 잔금일 현금 흐름: 계약금(10~20%) → 중도금 → 잔금 지급 일정표 작성
• [   ] 예비비 1,000만 원: 예상치 못한 지출에 대비한 최소한의 '마음의 여유' 확보

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"이 체크리스트의 모든 항목에 'V' 표시를 할 수 있을 때, 비로소 여러분의 내 집 마련은 '모험'이 아닌 '계획'이 됩니다. 특히 3단계 부대비용은 대출이 나오지 않는 현금이므로, 자금 계획 초기에 반드시 별도의 통장에 떼어놓으시길 권합니다."

 * 이 체크리스트는 PDF파일로 공유드리니 한번 체크해보세요

[사는 집, 사는 법] 내집마련자금계획 체크리스트.pdf

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✍️  마무리하며,

 내 통장의 잔고를 낱낱이 파헤치고 대출 원리금을 계산하다 보면, 때로는 현실의 벽이 높게만 느껴져 한숨이 나올지도 모릅니다. 하지만 이렇게 '정확한 숫자'를 마주하는 것이야말로 내 집 마련이라는 긴 여정에서 가장 안전한 내비게이션을 켜는 일입니다.

 

 우리가 세운 이 꼼꼼한 계획은 단순히 집을 사기 위한 수단이 아닙니다. 대출 이자에 쫓기지 않고, 아이와 맛있는 음식을 먹으며 웃을 수 있는 '가족의 일상'을 지켜내기 위한 아빠의 가장 든든한 방패입니다.

자, 이제 실탄(예산)을 확인했으니 이 실탄을 어디에 쏠지 결정할 차례입니다.

 

 다음 포스팅에서는 가점 낮은 30대 아빠였던 제가 주택청약 당첨의 기쁨을 맛볼 수 있었던 "청약 제도 200% 활용 전략'을 다뤄보겠습니다!