[2026 최신] 청약 기다릴까, 그냥 살까? 신혼부부 청약 필승 가이드

"청약 기다릴까, 아니면 그냥 집을 사야 할까?"

 결혼을 준비하며 첫 집을 고민하는 신혼부부라면 누구나 한 번쯤 이 질문을 마주합니다. 저 역시 결혼을 준비하며 내 집 마련을 고민하면서 청약에 대해 깊이 공부하게 되었습니다.

 청약은 당첨만 되면 시세보다 저렴한 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있는 큰 기회입니다. 하지만 당첨 확률이 낮아 기다리는 동안의 마음고생도 만만치 않죠. 특히 전세, 월세, 매매를 고민하는 신혼부부 입장에서는 더욱 신중한 선택이 필요합니다.

 이번 글에서는 청약 제도의 기본 구조부터 공공 vs 민간 차이, 가점제·추첨제 비율, 그리고 무주택 유지 vs 매매 진입의 전략까지 아빠의 시선으로 현실적으로 풀어보겠습니다.

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📌 핵심 요약 (바쁜 분들을 위한 3줄 정리)

✅ 청약은 공공분양·민간분양으로 나뉘며, 통장 납입 인정 기준이 완전히 다릅니다.

✅ 당첨은 가점제와 추첨제로 결정되며, 가점이 낮아도 추첨 비율을 노릴 수 있습니다.

✅ 무주택 유지와 매매 진입은 각자 장단점이 있어, 우리 가족 상황에 맞는 전략이 필요합니다.

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1. 청약 제도의 기본 – 공공 vs 민간, 뭐가 다를까?

청약을 이해하기 위해 가장 먼저 알아야 할 것이 공공분양과 민간분양의 차이입니다.

📊 공공청약 vs 민간청약 비교표

항목	공공청약	민간청약
공급 주체	LH, SH 등 공공기관	건설사(민간 시행사)
분양가	시세보다 저렴 (분양가상한제 필수 적용)	일부 단지 상한제 적용 나머지는 시장가 반영
청약통장 요건	• 납입인정금액: 매월 25만 원까지만 인정 • 납입횟수(기간)가 핵심	• 가입기간(24회 이상) 충족 시 1순위 • 납입금액은 큰 의미 없음
당첨 방식	가점제 비중 높음 특별공급 중 10%는 추첨제	가점제+추첨제 혼합 • 60㎡ 이하: 가점 40%+추첨 60% • 60~85㎡: 가점 70%+추첨 30% • 85㎡ 초과: 추첨 비중 확대
우대 대상	무주택자, 신혼부부, 청년, 다자녀 등	동일하게 무주택자·신혼·다자녀 등에 우대
특징	꾸준한 납입·무주택 유지가 유리	경쟁률은 높지만 추첨 비율로 저가점자도 기회 있음

💡 2026년 최신 제도 변경 사항

• 공공분양 납입 인정 한도 상향: 원고에는 월 10만 원으로 되어 있으나, 2026년 현재 월 납입 인정 한도는 25만 원입니다.
• 미성년자 납입 인정 기간 확대: 기존 2년에서 5년으로 확대되었습니다. 자녀를 둔 부모 독자들에게 좋은 정보가 됩니다.

💡 핵심 포인트

1) 공공분양: "얼마나 오래·꾸준히 납입했는가"가 중요

• 주택청약종합저축의 납입인정금액(2026년 기준, 월 25만 원까지만 인정)과 납입 횟수가 당첨 자격의 핵심
• 오래, 꾸준히 넣은 사람이 절대적으로 유리

2) 민간분양: "얼마나 오래 가입했는가"가 더 중요

• 24회(2년) 이상 납입해야 1순위 자격을 얻을 수 있음
• 이후에는 가점제·추첨제로 경쟁

💬 아빠의 한마디: 신혼부부라면 청약통장을 빨리 만드는 것이 중요합니다. 가입 기간 자체가 점수가 되기 때문이죠. 내 집 마련 자금 계획을 세울 때 청약통장 개설을 1순위로 두세요! 기존에 가지고 계신 예금, 부금, 저축도 주택청약종합저축으로 전환이 가능해졌고, 전환 시 기존 가입 기간과 납입 횟수가 인정됩니다

 

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2. 청약 가점제 완벽 정리 – 가점 계산표와 실전 활용법

청약 당첨의 가장 중요한 요소가 바로 가점입니다. 총 84점 만점으로 구성되어 있습니다.

📊 청약 가점제 총점 구성

청약 가점은 총 84점 만점으로 구성되며, 3가지 항목으로 나뉩니다.

항목	배점	비중
무주택 기간	최대 32점	38%
부양가족 수	최대 35점	42%
청약통장 가입기간	최대 17점	20%
합계	84점	100%

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① 무주택 기간 (최대 32점)

무주택 세대주로서 무주택 기간이 길수록 높은 점수를 받습니다.

무주택 기간	점수
1년 미만	2점
1년 이상 ~ 2년 미만	4점
2년 이상 ~ 3년 미만	6점
3년 이상 ~ 4년 미만	8점
4년 이상 ~ 5년 미만	10점
5년 이상 ~ 6년 미만	12점
6년 이상 ~ 7년 미만	14점
7년 이상 ~ 8년 미만	16점
8년 이상 ~ 9년 미만	18점
9년 이상 ~ 10년 미만	20점
10년 이상 ~ 11년 미만	22점
11년 이상 ~ 12년 미만	24점
12년 이상 ~ 13년 미만	26점
13년 이상 ~ 14년 미만	28점
14년 이상 ~ 15년 미만	30점
15년 이상	32점

💡 핵심 포인트

• 1년마다 2점씩 가산 (15년 이상은 32점 만점)
• 만 30세 이전 기간은 만 30세가 되는 날부터 무주택 기간으로 산정
• 혼인신고일부터 무주택 기간 산정 가능
• 만 30세 이전이라도 '혼인신고일'이 빠르면 그때부터 산정됩니다.
• 무주택 세대주여야 인정 (세대원은 불가)

⚠️ 주의사항

• 주택을 소유했다가 처분한 경우, 처분한 날부터 새롭게 무주택 기간 산정
• 배우자가 주택을 소유한 경우에도 무주택으로 인정되지 않음

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② 부양가족 수 (최대 35점)

청약 신청자를 포함한 세대원 수에 따라 점수가 부여됩니다.

부양가족 수	점수
0명	5점
1명	10점
2명	15점
3명	20점
4명	25점
5명	30점
6명 이상	35점

📋 부양가족 인정 범위

★ 인정되는 가족:

• ✅ 배우자 (항상 포함)
• ✅ 본인 및 배우자의 직계존속 (부모, 조부모 등)
  • 단, 만 60세 이상이거나 미성년자 직계비속을 부양하는 경우
• ✅ 본인 및 배우자의 직계비속 (자녀, 손자녀 등)
  • 미혼 자녀만 인정
• ✅ 본인의 형제자매
  • 단, 만 30세 미만 미혼자, 본인이 세대주인 경우

☆ 인정되지 않는 경우:

• ❌ 기혼 자녀
• ❌ 별도 세대를 구성한 직계존속
• ❌ 60세 미만 부모 (미성년 자녀를 부양하지 않는 경우)
• ❌ 배우자의 형제자매

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③ 청약통장 가입기간 (최대 17점)

주택청약종합저축(구 청약저축, 청약예금, 청약부금 포함) 가입기간에 따라 점수가 부여됩니다.

가입기간	점수
6개월 미만	0점
6개월 이상 ~ 1년 미만	1점
1년 이상 ~ 1년 6개월 미만	2점
1년 6개월 이상 ~ 2년 미만	3점
2년 이상 ~ 2년 6개월 미만	4점
2년 6개월 이상 ~ 3년 미만	5점
3년 이상 ~ 3년 6개월 미만	6점
3년 6개월 이상 ~ 4년 미만	7점
4년 이상 ~ 4년 6개월 미만	8점
4년 6개월 이상 ~ 5년 미만	9점
5년 이상 ~ 5년 6개월 미만	10점
5년 6개월 이상 ~ 6년 미만	11점
6년 이상 ~ 6년 6개월 미만	12점
6년 6개월 이상 ~ 7년 미만	13점
7년 이상 ~ 7년 6개월 미만	14점
7년 6개월 이상 ~ 8년 미만	15점
8년 이상 ~ 8년 6개월 미만	16점
8년 6개월 이상	17점

💡 핵심 포인트

• 6개월마다 1점씩 가산 (8년 6개월 이상은 17점 만점)
• 최초 가입일 기준으로 산정
• 통장을 해지했다가 재가입한 경우, 재가입일부터 산정
• 납입 금액과 관계없이 가입기간만 인정

⚠️ 주의사항

• 입주자저축에서 주택청약종합저축으로 전환한 경우, 최초 가입일 인정
• 단, 청약저축을 청약예금으로 전환 시 전환일부터 산정

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📈 청약 가점 실전 계산 예시

사례 1: 신혼부부 초보 청약러 (30대 초반)

항목	세부 내용	점수
무주택 기간	결혼 3년차 (무주택 3년)	6점
부양가족 수	본인 + 배우자 + 자녀 1명 = 2명	15점
청약통장 가입기간	5년 3개월	10점
총점		31점

★ 의견: 30점대 초반은 가점제로는 당첨이 어렵습니다. 추첨제 비율이 높은 민간분양이나 신혼부부 특별공급을 노려야 합니다.

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사례 2: 고가점자 (40대 후반~50대)

항목	세부 내용	점수
무주택 기간	15년 이상	32점
부양가족 수	본인 + 배우자 + 자녀 2명 + 부모님 1명 = 5명	30점
청약통장 가입기간	15년 이상	17점
총점		79점

★ 의견: 79점은 최상위 가점입니다. 대부분의 청약에서 가점제로 당첨 가능성이 매우 높습니다.

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🎯 가점대별 청약 전략

가점대	🟢 60점 이상 (고가점자)	🟡 40~59점 (중위권)	🔴 40점 미만 (저가점자)
청약 전략	가점제 비율이 높은 곳 공략	가점제 + 추첨제 병행	추첨제 집중 공략
세부 전략	• 공공분양 적극 도전 • 민간분양 60~85㎡ (가점제 70%) • 당첨 확률 높음	• 경쟁률 낮은 지역 선택 • 85㎡ 초과 대형 평형 고려 • 추첨제 병행 신청	• 60㎡ 이하 소형 평형 (추첨 60%) • 신혼부부 특별공급 활용 • 생애최초 특별공급 검토 • 꾸준한 청약 신청 (확률 게임)

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🔍 2026년 청약 가점 동향

최근 당첨선 분석 (2025~2026년 기준)

지역	평형	당첨 가점
서울 강남권	84㎡	70~75점
서울 강북권	84㎡	60~68점
경기 신도시	84㎡	55~65점
경기 외곽	84㎡	45~55점
지방 광역시	84㎡	40~50점

트렌드:

• 수도권 인기 지역은 여전히 높은 가점 필요
• 지방 및 경기 외곽은 중위권 가점으로도 당첨 가능
• 추첨제 비율 확대로 저가점자의 기회 증가

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3. 청약 기다리기 vs 매매 진입하기 – 어떤 선택이 맞을까?

이 부분이 가장 고민되는 지점입니다. 전세, 월세, 매매 중 어떤 선택을 해야 할지와 연결되는 문제이기도 하죠.

⚖️ 비교표: 청약 vs 매매

구분	장점	단점
청약 기다리기	• 분양가가 시세보다 저렴 • 무주택 혜택 유지 • 추첨제 기회 존재 • 새 아파트 입주 가능	• 당첨 확률이 낮음 • 기다리는 동안 집값 상승 가능 • 무주택 스트레스 • 전월세 불안정
매매 진입하기	• 즉시 내 집 확보 • 전월세 불안 해소 • 자산 가치 상승 기대 • 심리적 안정감	• 초기 비용 부담(취득세, 중개수수료) • 대출 상환 부담 • 무주택 자격 상실 • 시장 하락 리스크

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🎯 상황별 추천 전략

★ 청약 기다리기를 추천하는 경우:

• 전세나 월세 부담이 크지 않은 경우
• 가점이 40점 이상으로 어느 정도 경쟁력이 있는 경우
• 특정 지역의 새 아파트를 원하는 경우
• 내 집 마련 자금을 꾸준히 모을 여유가 있는 경우

★ 매매 진입을 고려해야 하는 경우:

• 전월세 불안정이 심각한 경우
• 자녀 교육이나 안정적인 주거가 급한 경우
• 마음에 드는 매물이 적정 가격에 나온 경우
• 대출 상환 능력이 충분한 경우

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4. 청약 실패 사례 – 이것만은 피하세요

실제로 주변에서 본 사례들을 바탕으로 주의사항을 정리했습니다.

❌ 실패 사례 1: 청약만 믿고 무주택 유지

"10년간 청약에만 매달렸는데 한 번도 당첨되지 않았어요. 그 사이 집값은 2배가 올랐고, 이제는 매매도 힘들어졌습니다."

→ 교훈: 청약과 병행해서 매매 시장도 관심을 갖고 기회를 엿봐야 합니다.

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❌ 실패 사례 2: 급하게 매매 진입

"청약 떨어진 후 조급한 마음에 급히 집을 샀는데, 대출 상환 부담이 너무 커서 생활이 빠듯해졌어요."

→ 교훈: 자금계획을 철저히 세우고, 여유 있는 대출 한도 내에서 진입해야 합니다.

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❌ 실패 사례 3: 가점 계산 착오

"가점을 잘못 계산해서 당첨 가능성을 과대평가했어요. 실제로는 턱없이 부족한 점수였습니다."

→ 교훈: 청약홈에서 정확한 가점을 계산하고, 최근 당첨 사례를 참고해야 합니다.

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✍️ 마무리하며, "청약은 선택이 아닌 전략입니다."

청약은 무주택자에게 주어지는 소중한 기회이지만, 모든 상황에 맞는 정답은 없습니다.

가점이 충분하다면 공공·민간 모두 적극적으로 도전할 만합니다. 신혼부부같이 무주택기간이 짧아 가점이 낮더라도 추첨제라는 기회가 분명히 존재합니다. 오히려 특별공급을 노려본다면 더욱 가능성이 높아집니다.

반대로 내 집 마련의 안정감을 원한다면, 그리고 적절한 매물을 발견했다면 매매를 택하는 것도 현명한 선택일 수 있습니다.

중요한 것은 우리 가족의 상황을 정확히 파악하고, 장기적인 관점에서 전략을 세우는 것입니다.

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💬 다음 글 예고

다음 글에서는 "공공분양과 민간분양의 추첨제와 특별공급"에 대해서 더욱 상세히 다룰 예정이니 많은 관심 부탁드립니다!

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